이현철소장님의 전세가를알면 부동산투자가보인다를 읽고 난 후의 서평 with 나의 생각. 다시 한 번 시들해진 나를 일깨워 준 그런책이다. 부동산경기사이클,신축아파트투자,절대적수요 학군지, 마인드셋팅 등. 진짜가 나타났다. 과거의 시장분위기를 토대로 쓰여지긴 했지만 현재에 대입해봐도 틀린말은 없어보인다. 책의 내용중 미래를 예측한 부분도 지금와서 보니 전부 맞는 말이다.
부동산경기사이클
이 책에서 이현철소장님은 부동산경기사이클을 폭락기, 하락안정기, 상승안정기, 폭등기로 구분하고있다.
부동산을 매수하거나 투자적 관점으로 진입하기에 가장좋은 타이밍은 하락안정기로 보고있는데 그 이유는 폭락기를 겪은 대중들은 자연스레 매수를 기피하고 부동산은 필수재로서 전세든 월세든 선택하여 거주해야 하는데 전세를 더욱선호하기에 전세로 몰리면서 전세가가 상승되어 매매가의 하방지지선 역할을 해주기 때문이다. 갭투자의 시작 점.. 또한 폭락기를 겪은 건설사들도 미분양이 쌓이는걸보고 분양계획을 미루기때문에 공급은 더욱 줄어들어 전세가 상승에 불쏘시게 같은 역할을 한다. 현재 23년은 22년 급격한 하락을 경험하였으나 지난 상승장의 기운이 아직 남아있어 서울 경기권의 미분양은 엄청나게 늘지 않은걸로 보여지는데 외부요인에의한 충격이나 거래량 감소나 높은 금리에따른 하락이 한번더 올경우 대중들의 마인드는 폭락으로 완전히 돌변하며 완전한 하락세로 접어들지 않을까 하는 생각이다. 개인적으로는 아직 부동산사이클이 현재 폭락장중 그어딘가에 있다고 생각되며 하락안정기는 아닌것 같다는 생각이다.
대규모 입주장 To be continue..
신축아파트 투자
사실 이부분은 나도 항상 고민하던 그런 부분이다. 신축이 좋은건 나도알지 ... 하지만 우리에게 중요한건 뭐다 ? 가격. 언제나 그렇듯 신축이 대규모로 입주하게되면 기존에 있던 기축 아파트들은 상대적으로 구축이 되어버리고 주변 신축보다 낮은 매매가와 전세가를 형성하게 된다. 그럼 여기서 상대적으로 싸진 구축을 사는게 좋은것 아닌가? 라는 생각을 많이 했었지만 단순히 기축이 싸져서 더 올라갈것이다가 아니라 상승장이 돌아오면 신축부터 엄청나게 치고나간다는 점이 이책에서 주장하는 바이다. 적극 공감.
한가지 덧붙이자면 신축이 대규모로 공급된곳은 향후 상승장에서 대장단지의 역할을 할 명분이 생기며 구축단지 속에 생긴 신축은 희소성을 가지고 있기에 수요가 더욱 몰린다. 결론은 구축보단 신축이다.
절대적수요 학군지
이 책에서 이현철소장님은 역세권 아파트와 학군지 아파트를 선택하라고 한다면 단연코 학군지 아파트를 선택한다고 한다. 나도 이부분은 공감이다. 상대적으로 주변을 보게되면 신혼생활을 시작할때 모두가 얘기한다. 당연히 신축가야지... 그러고 자녀가 생기게 되면 자연스레 학군지로 고개를 돌리게된다. 자녀가 생기기전까지는 절대 이해불가.. 상대적으로 학군지는 구축아파트가 많다 하지만 구축이건 신축이건 그게 무슨 소용인가 내 자녀를 위해서라면 구축이여도 좋은 중학교가 배정되는 아파트로 입주를 할 것이다. 사람은 대부분 같은 생각을 한다고 이로인해 학군지의 전세가도 이를 대변하듯이 아주 높다. 비록 향후 10년 20년 뒤에는 AI 와 학생수 감소로 인해 학군지의 인기가 어떻게 될지는 모르겠지만 쉽게 시들지는 않을것 같다. 전세가를알면 부동산투자가 보인다!
최고로 좋은것을 구하려고 하지마라
집을 구하러 다녀본 입장이라면 적극 공감하는 조언이다. 여긴 향이좀 안좋네, 뷰가안좋네, 구조가 살짝 안좋네, 층이 안좋네 등등. 전세가를알면 부동산투자가 보인다 이책에서는 100%맘에 드는 집은 없다고 이현철소장님은 말하고 있다. 이말이 맞긴하다. 당장 바로옆 호실과도 다른점은 존재한다. 심지어 상승장에서는 더 좋은 물건을 찾기위해 고민하는 일만큼 어리석은 일도 없다고 한다. 살면서 꼭 필요한 어느정도의 기준만을 가지고 기준에 부합한다면 약간의 아쉬움은 뒤로하고 매수를 결정하는 것이 좋은 선택일 것이다. 반대로 23년 현재와 같은 하락진행중인 사이클에서는 상대적으로 좋은 물건을 찾아보는 것도 좋아보이긴 하지만 이또한 100% 맘에드는 물건은 없을것이다..심지어 내부가 맘에들면 가격이 맘에 안들수도..
총평
시험보러가는데 누가 답지 떨어뜨려놓고 간 그런 느낌.
모든 내용을 담을 수는 없었지만 직접 읽어보길 추천한다.
오늘의 낙서 끝.
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